文：大江

来源：独角Mall（ID：mallnews）

以上对话出自于我和同事之间，同事住在万象食家附近，万象食家开业一个多月，我问他对这个项目有什么看法。

作为深圳今年少有的按时开业的商业项目，且还是华润的全新商业产品线，万象食家自定档到开业，就引起了多方关注。

此前，独角Mall曾在项目开业之前，实地探访过该项目（点击查看文章：“卷王”华润，又一新产品线亮相！），也在项目9月30日开业之时探访过开业现场，但我们还是决定过段时间再来看看这个项目。

一方面因为刚开业的万象食家，开业率并不算高，不少店铺还在装修，还需要时间来展现华润想表达的“理念”。

另一方面，我们也想看看，“市集型购物中心”在呈现上与一般商业有什么不同，而华润打造的深圳首个沉浸式市集Mall又会给出怎样的答案？

所以在项目开业一个多月后，独角Mall再次前往万象食家。

从现场来看，开业一个半月的万象食家，已经“脱胎换骨”，现场品牌基本都已开业，开业率至少达到了98%，华润的品牌号召力还是不容小觑。

万象食家在空间设计上确实展现出了不少特色，但就周五下午到晚间的时间点来看，众多相对小众的品牌，不少餐饮店铺也没什么人。

万象食家的“市集”概念，或许还需要时间传播。

01

位于罗湖最大的城市更新区

商业体量约8万㎡

与地铁7号线无缝接驳

地段与交通（20分）：16

作为华润全新商业产品线，万象食家一改常规定位，对标海外知名市集商业，打造了一个“一站式美食主题体验中心”的沉浸市集Mall。

华润笋岗中心规划有现代购物中心、甲级写字楼、住宅及公寓产品，其中购物中心万象食家约8万㎡。

周边区位：

华润笋岗中心是华润笋岗仓储冷库旧改项目，就处于罗湖最大的城市更新区域笋岗片区，从具体位置来看，万象食家位于罗湖区宝安北路与梅园路交汇处。

笋岗，也曾是闻名全国的“中华第一仓”，甚至还有“深圳笋岗仓，中华排名前列仓”的说法。

在上个世纪八九十年代是重要的进出口货物流转中心，创过多个排名前列的记录，比如较大的多功能现代化商业化仓库区、排名前列出口监管仓库、排名前列建设5000吨现代化大型冷库等。

如今的笋岗虽然告别了“中华第一仓”的时代，加速往“高级金融街”转型，但从现场来看，周边依然布局了不少专业市场，包括笋岗服装批发市场、笋岗二手商品市场、华南布艺市场、跳房子服装市场、大世界建材市场等。

万象食家早早定下“市集主题”以及“食品”相关定位，意欲将专业市场与购物中心结合，很大程度也与其地理位置有不小的关联。

周边交通：

万象食家是典型的TOD项目，按照规划，未来B2层将与地铁7号线和17号线无缝接驳。

从现场来看，目前B2层已与项目相连。从地铁7号线笋岗站A口一出来，就能看到万象食家的入口，项目与地铁出口的闸机非常近，出行也比较便利。

据悉，17号线预计将于2024年开业。

02

宝能中心环球汇、深业泰富广场......

周边竞争激烈

商圈与消费力（20分）：14

周边商圈：

项目周边专业市场密集，尤以建材家具市场为主。

此外，万象食家对面就是深业泰富广场和宝能中心，深业泰富广场和宝能中心环球汇也是笋岗片区商业体量较大的项目。

宝能中心环球汇已于去年11月开业，商业体量8.5万方，以“多场景体验式商业旗舰MALL”为整体定位，集欢购、美食、娱乐多重场景体验于一体。

深业泰富广场（一期）也于今年5月1日试营业，商业体量约8万方，以高端家居为主题。

3公里范围内还有1234space、KKMall、深圳万象城等项目，万象食家的竞争压力并不算小。

尽管万象食家以“市集”概念想在区域形成错位竞争，但也有不少与其他购物中心相重合的业态，比如美食、零售、儿童、体验等。

且值得注意的是，笔者采访了住在附近的朋友，其表示平时逛的比较多的是宝能中心环球汇，这也意味着，片区较先开业的宝能中心环球汇已经培育了一批消费者。

目前万象食家最大的优势在于地铁上盖带来的交通便捷度。

周边消费力：

项目周边有不少住宅区，包括桃花园小区、金丽花园、笋岗村、嘉宝田花园、福祥雅居等，根据贝壳显示，福祥雅居在售二手房的均价在57900元/㎡，笋岗大厦的均价也在37900元/㎡。

来源：贝壳

笔者在商场里也看到不少带娃来闲逛的消费者，商场里的亲子区也有小朋友在玩。

而且华润笋岗中心的配套住宅万象华府也已开售，11月初万象华府还推出特价活动，推出单价3.98万起，均价4.3万/平带装修的房源，降价销售。

03

引入200+品牌，40+首进品牌

品牌开业率在98%以上

商场客流量较一般

品牌与客流（30分）：23

万象食家以市集为概念，结合“街区+Mall”模式，打造了一个“市集型购物中心”。

万象食家街区有3层，Mall分为地下2层和地上6层，从梅园路的入口进到街区，街区并不长，大概200米，往里走就是Mall。

万象食家围绕“食”与“家”，在近8万㎡的体量里，引入了200+个品牌，其中包括40多个首进品牌，比较特色的品牌则有蔬菜园子“昶裕隆”、精品水果产业链服务商品牌“桃源山水”、深圳健康食品供应商“一亩市集”、深度整合国内外匠心食材的“玛翠斯甄选”、华润集团旗下优质海鲜全球供应商“五丰渔市”等供应链头部品牌。

还有SOLAR LAB全新概念店、BOWLIVING X Something For生活家居与咖啡新概念店、BEAST野兽派市集概念店、AFIONA妍丽全国首家新概念店、Naturehike户外华南首店等。

11月11日，在项目开业一个半月之际，独角Mall也是实地探访了项目现场。

一、开业率在98%以上，华润品牌号召力强悍。

万象食家B1-B2层以“食”为主题。

从B2层的地铁口进来，靠左侧的电梯口旁边陈列着《有好菜有好菜》主题展，右侧进来就是餐饮区。昶裕隆、桃源山水、一亩市集、玛翠斯甄选等供应链品牌也布局在这一层。

B1层也以餐饮为主，餐饮类别也比较丰富，包括海鲜料理胆道、半藏、鹅王子、敏华冰厅等，也有不少轻餐品牌，笔者在逛的时候，感觉这两层的烘焙品牌很多。

L1-L6则是比较常规的关于“家”的主题，涵盖零售、儿童、数码、家居、餐饮等业态。

整体逛下来，能明显发现，不同于刚开业时不少品牌还处于装修状态，时隔一个半月，万象食家的品牌基本上都开业了，从现场目测，此时的开业率应该在98%以上。

在疫情的大环境下，还能有这么高的开业率，可见华润的品牌号召力之强。

低楼层基本没有围挡，其他楼层也只有个别店铺还在围挡，比如2楼NIKE旁边处于围挡中，位于4楼的婴幼儿品牌ilollipop也标注着即将开业，此外，MEGA BASE、小吊梨深圳首家全新概念店、QWOWO等也还在围挡中。

二、品牌偏小众，餐饮占比约46%。

从现场来看，除了B2层布局有不少比较有特色的供应链品牌，B1和B2层的大多餐饮品牌也比较新，偏小众，很多品牌甚至都没见过。

据悉，L1层的面包品牌labaker就是南头古城一家比较火的烘焙品牌的创始人创办的。

而L1-L6层的大部分品牌也比较常规，L1层会好一点，引入了乐高、野兽派、SOLAR LAB、AFIONA妍丽、潮牌delicates等。

万象食家B2-L4层部分品牌，来源：一点万象

值得注意的是，整个商场餐饮比例占比很高，约有95家，占比高达46%，每层都有餐饮品牌。

三、品牌布局采用“边厅+中岛”模式。

还有一个比较有特色的是，万象食家里品牌布局。

万象食家的品牌布局与公共空间结合，采用的“边厅+中岛”的模式，充分利用了公共空间，打造了大量开放式店铺，增加了坪效。

商场整体的空间利用率很高，本身餐饮品牌也比较多，不少餐饮品牌的座位区都设置在了公共空间。

就笔者现场的感受来看，虽然这些开放式店铺会有些遮挡其他店铺的视野，但整体还是协调好看的，也与“市集”理念相符，比较有特色。

四、现场客流较为一般。

笔者是周五下午3点多到的万象食家，晚上近6点才离开，感觉期间商场的客流量并不算高。

B2层的The馥已经围挡了起来，摆上了“品质提升中”的牌子，很多店里都没什么人，包括餐饮店。

B1层：

L1层：

L2层：

L3层：

L4层的亲子区域还是有家长带小朋友过来玩的。

L5层不怎么热闹的奈雪。

L6层的餐饮区也没什么人，整体人都比较少。

事实上接近6点的时候，B1、B2层感觉也没什么人。

不过街区确实看起来比商场里要热闹一些。

或许一方面是因为受到疫情的影响，另一方面万象食家偏小众的品牌，对消费者的吸引力还有待培育。

04

“边厅+中岛”模式、空间开阔

洗手间、停车服务有待提升

规划设计与运营（30分）：22

万象食家以荷兰鹿特丹Markthal、日本Muji Marche和巴塞罗那Mercat de la Boqueria三大著名市集商业为蓝本，以“食”和“家”为核心。

项目由10 DESIGN建筑设计事物所设计，在开业之前就已拿下了不少奖项。

在2020-2021年先后获得「伦敦杰出地产奖」、Rethinking the future大奖（未来综合建筑类别三等奖）、亚洲酒店和零售设计奖（杰出零售奖-未来项目）以及2021亚太房地产大奖（中国广东省五星最佳商业零售建筑奖），可谓是收获颇丰。

来源：万维设计

从现场来看，万象食家的设计也确实比较有特色。

外部设计：

商场外立面采用大面积的玻璃幕墙，整体采光很好。

靠近润弘大厦T1的街区只有1层，L2并没有开放。

靠近润弘大厦T2大楼的街区则有三层，L1和L2还打造了一个楼梯，晚上就有不少人坐在楼梯上。

内部设计：

项目B1、B2层由中间店铺分割出两侧通道，L1-L6层则采用“边厅+中岛”模式，整体逛起来也是一条直线，空间开阔，视野很好，暖色调的灯光也非常适合拍照。

商场内设置有三个灵感源自集装箱快餐车的漂浮盒子，很有设计感。

商场隔层都设置有母婴室，B2层也有储物柜和AED，感觉还是挺不错的。

运营情况：

在项目开业之前，万象食家就联合内容IP“书菜计划”打造了“Ah！新鲜报刊亭”，用报刊亭的形式打造了市集。

在线上也推出了系列小视频“AH！新鲜发现”来展现供应链端品牌，比如一亩市集等。为项目开业做预热。

项目开业之际，在B1层打造了《有好菜有好菜》城市蔬菜主题巡回展、一楼中庭打造了《Magazine F》全国首展、六楼打造了UHOU转运仓等活动。

有一点值得吐槽的是，笔者当天特意去了下街区里的洗手间，洗手液还在“品质提升中”，在洗手台上面放了一瓶洗手液；厕所有点脏，纸篓也满了没有及时倒掉。

从大众点评来看，停车场服务也是一大诟病，不知道现在有没有改善。

05

市集型购物中心

是创新还是噱头？

综合得分（100分）：75

“市集”最大的特点就是“开放式”的空间、“丰富”、“边逛边吃”，“市集型购物中心”则强调商业、市集、居民生活的结合，也需要弱化一般商场的空间感。

目前万象食家在弱化商场以及品牌的空间感方面很到位，也引入了不少餐饮品牌，延伸边逛边吃的感受。

就笔者的逛感而言，“沉浸式市集Mall”很新颖，但有点不太接“地气”，比如昶裕隆的客单价并不算低，笔者只有做活动的时候才可能会买，而且显然市集暂未对周边消费者形成突出的吸引点，成为引流利器。

11日当天，昶裕隆打折，店员表示价格比开业时期还便宜

目前商场的引流利器肯定是大量的餐饮品牌。

笔者也询问了同事，是否会在万象食家买菜，其确切的表示不会，因为周边城中村较多，买菜也比较便宜方便。

商业的本质就是卖货，万象食家引入的供应链品牌并不算多，笔者比较好奇的是，目前万象食家所打造的“市集型购物中心”，更多创新之处还是在于“市集”主题的噱头？

不过毕竟是一种全新尝试，我们也期待万象食家带来更多答案。